潘石屹：中國30年房市如「龐氏騙局」

▲潘石屹。（圖／CFP）

記者蔡紹堅／綜合報導

中國大陸房地產商、SOHO中國創辦人潘石屹近日在個人微信公衆號發文，以「龐氏騙局」來形容中國大陸過去30年的房市，認爲除了企業外，制度、金融、地方財政、企業擴張與社會預期共同導致了現在的結果。

潘石屹以「我的反思」作爲標題發文，他說，這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以兆來計算，整個產業幾乎崩塌，「走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想一想，從中到底學到了什麼。30多年走過的路，我們得正視，這個『學費』太貴了。」

潘石屹提到，回到30年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場，住房靠的是單位分配，直到1998 年，國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。

潘石屹說，頭幾年，市場怎麼也搞不起來，很多城市都冷冷清清，政府着急，企業也着急，大家都在摸索，誰心裡都沒底，「那時候，我們幾位房地產商常被政府請去一起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些一知半解的話。」

潘石屹提到，當時每次去香港，都會拼命學習，收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學銷售方式，學行話，「抵押」「樓盤」「開盤」 這些詞，就是從香港人那裡學來的。

潘石屹認爲，學習本身沒有問題，問題在於，後來把高槓杆、高週轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣。

潘石屹說，爲了刺激購房，銀行開始提供購屋人貸款，也就是「房貸」，當時他也是支持這個方向的，理由是，給購屋人貸款比給開發商貸款好，因爲購屋人是真正要買房的人，風險相對可控。

潘石屹指出，剛開始是五成首付，也就是一倍槓桿。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就一降再降，四成、三成、兩成，槓桿越來越高，「接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了『零首付』。、

潘石屹提到，當時他在電視節目上明確反對，零首付的槓桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底，「但節目播出時，我說的話全被剪掉了。」

潘石屹說，這件事讓他感觸很深。地方需要成長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太着急了，槓桿就這樣被一層一層加了上去。

潘石屹提到，沒幾年時間，產業競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛。產業不僅自己快速膨脹起來，還帶動出一整套圍繞它運轉的生態，「在那樣的氛圍裡，只能說好話，不能指出問題。誰要是提出質疑，就成了另類，成了『烏鴉嘴』。房地產業就這樣失控了。」

潘石屹說，專家和政府後來也意識到了問題的嚴重性，但在相當長一段時間裡，焦點都放在「房價上漲太快」上，社會上大量的精力，花在了房價收入比、租售比的爭論上，「房價高低當然是個問題，但它不是最核心的問題。真正的問題，出在房地產背後的運作模式。運轉模式迴歸正常了，房價自然會回到合理的水平。」

潘石屹指出，開發商靠預售回款活着，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業靠不斷借新錢還舊債週轉；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向於推高地價；購房者相信房價會一直漲，買房不是爲了住，是爲了轉手賺錢，「這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會跟着垮掉。產業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。」

潘石屹強調，必須承認，在相當長一段時間裡，一部分房企的做法，已經跟「龐氏騙局」沒什麼兩樣了：支撐它運轉的，不再是穩健的經營和真實的現金流，而是下一筆融資、下一個買家、下一輪漲價。一旦這些同時斷了，鏈條就會崩掉。

潘石屹感嘆，30年過去了，發生了太多事情。今天中國房地產走到這個局面，不只是某些房地產商的錯。具體的罪狀，司法機關已經認定了。但從產業的角度來看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局，「當然，走到這一步，也不只是企業的問題，它是制度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。」

潘石屹強調，房地產市場要恢復，最重要的是信心，在處理遺留問題的時候，一定要把購屋人放在第一位，「如果買了房子卻拿不到房，市場的信心就徹底沒了，房地產的恢復也就無從談起。」

潘石屹還說，跌了這麼久了，不能再拖了。但光靠催着治病還不夠，根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎上，「好房子」 建在誠信的基礎上。