受存貨減值拖累 城建發展2024年由盈轉虧

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，城建發展（600266.SH）發佈2024年年報。去年，公司營業收入同比增長24.94%至254.42億元，創歷史新高；但歸母淨利潤卻由盈轉虧，錄得-9.51億元，同比驟降270.17%。

據《中國經營報》記者瞭解，去年城建發展在深耕大本營北京市場外，還首次進軍上海市場，溢價拿下2宗地塊，在新房市場競爭激烈的上海，項目後續去化尚待觀察。

出現虧損

2024年，在行業整體規模下行的背景下，城建發展實現銷售金額202.72億元，較上年同比下滑37.8%；銷售面積46.71萬平方米，同比下滑36.5%。

不過，城建發展去年主營房地產開發業務結轉收入增加，使得營業收入同比增長24.94%。去年北京市場實現收入237.52億元，同比大增53.36%，佔總營收的93.37%。

相比之下，重慶、成都、青島等其他區域營收同比降幅均超60%，其中成都市場收入僅2.2億元，同比下降87.61%。

儘管營收增長，但公司毛利率同比下降4.56個百分點至15.83%，其中房地產開發業務毛利率僅爲14.1%，較上年下降4.19個百分點。

據瞭解，這主要是由於北京部分項目受早期拿地成本高企影響，銷售價格漲幅未能覆蓋成本上升。

此外，去年行業繼續深度調整，城市之間銷售分化，城建發展非北京區域銷售去化困難，部分項目被迫降價促銷。

城建發展發佈的計提存貨跌價準備公告指出，根據各子公司房屋銷售價格（或審批銷售價格、預計銷售價格）、成本、銷售費用以及相關稅費等情況，公司決定對青島樾府項目、北京龍樾合璽項目、重慶龍樾生態城項目、南京浦口項目、天津武清瀾湖庭苑項目、天津武清瓏璽家苑項目等的部分存貨計提存貨跌價準備，計提金額爲27.45億元。

此外，城建發展參股9.24%的北科建集團地產項目減值導致公司錄得投資損失5億元。若剔除存貨減值和所持股的國信證券、南微醫學股價波動的影響，公司稅前利潤約爲15.1億元，即當期結轉的地產項目實際能夠貢獻可觀利潤。

據悉，除了地產開發外，目前城建發展商業地產與物業租賃業務毛利率達88.81%，但規模較小（收入佔比僅2.22%）。城建發展計劃培育文旅板塊，不過短期內難以形成業績支撐。

首進上海高價拿地

據瞭解，城建發展爲北京城建集團旗下地產上市平臺，長期重倉北京市場，棚改項目和一級開發項目基本位於北京，在京的在建項目建面佔比近80%。

去年，城建發展在北京繼續聚焦高端改善項目。報告期內，公司的天壇府項目網籤金額刷新北京單盤紀錄；香山樾位居北京高端住宅銷售前列；星譽BEIJING累計網籤套數位列普宅TOP1，入市2年去化98%。在大本營北京市場，城建發展去年仍保持着第二名的銷售成績。

雖然北京市場營收佔比超九成，但土地儲備日益減少，2024年城建發展在京新增土儲權益面積同比減少47%。

與此同時，2024年，城建發展首次進軍上海市場，斥資約19億元競得楊浦區2宗住宅用地。

其中，長海社區地塊於去年5月份以4.98億元競得，樓面價5.84萬元/平方米，溢價率3.11%，後開發項目“國譽府”。項目總用地面積5684.51平方米，地上建築規模8526.76平方米，規劃包括兩棟6～8層的多層住宅、一棟6層的公租房和1棟物業用房，共有住宅房源僅76套。

按照地塊要求，中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的70%，項目定位偏剛需，但10.7萬元/平方米的聯動價以及國譽府的產品定位，也確立了其一定的豪宅屬性，截至目前項目去化率不足50%。

另外，長白社區地塊由城建發展聯合越秀地產於去年7月份，經過79輪競價，以總價22.3億元、樓面價70304元/平方米、溢價率17.12%獲得，後開發項目“翎翠濱江”，於今年3月份入市，開盤均價約11.57萬元/平方米，共推出262套房源，主力戶型爲105～143平方米的三至四居，包含高層和洋房產品。

不過，上海新房市場目前尚未企穩，房企之間競爭激烈，尤其是楊浦區域新盤項目衆多，上述項目後續去化如何尚待觀察。

城建發展方面對外表示，2025年將在公開市場繼續拓展，關注土地出讓信息，積極參與競拍。同時，公司在非公開市場將持續拓展城市更新等渠道，提升在土地市場的影響力。

記者就今年在上海市場拿地及銷售目標聯繫城建發展方面，截至發稿未獲回覆。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）