老屋也好貴！全臺30年公寓均價1100萬 北市自備款就要450萬

全臺及六都老公寓自備款負擔變化。資料來源／臺灣房屋

高房價時代，不少購屋者舍新買舊，但買老屋負擔也不輕鬆！臺灣房屋統計聯徵中心新增房貸資料，在六都房價全面拉高下，2025年全臺屋齡30年以上老公寓，平均鑑估房價高達1,107萬元。

資料顯示，2025年平均核貸成數降至74.9%，等於自備款成數提高至約2成5。以目前房價水準推算，想買老公寓平均自備款約需要277萬元，相較5年前增加了74萬元，意味着買家這5年來，每月平均得多存約1.2萬元，才能湊足自備款差額。

進一步觀察六都情況，老公寓自備款負擔全面上升，臺北市在房價高基期下，老公寓平均房價來到1,834萬元，平均自備款已達453萬元，相比5年前，現在進場得多準備百萬元，資金壓力冠居全臺。

另外，新北市總價也達1,081萬元，臺中則來到647萬元。臺南、高雄則在500萬左右。

臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老公寓總價相對親民，且具公設比低，實用空間大的優勢，加上精華地段老公寓具危老重建機會，改造後的利差空間大，因此對自住小資族或投資置產族皆具吸引力。

不過，銀行對老屋核貸態度保守，加上近年信用管制趨嚴，整體核貸條件收緊，使核貸成數下修，因而形成「房價升、成數降」的雙重壓力，直接推升購屋門檻與自備款負擔。

張旭嵐指出，觀察2025年全臺老公寓在市場的交易佔比，已出現小幅下滑的趨勢，顯示在價格與資金壓力同步升高下，老公寓相較其他產品，雖仍具入手門檻低的優勢，但老屋裝修費用高，在限貸令下自備款增壓，對市場的吸引力也恐出現轉變。

除了雙北，臺灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，桃園、臺南及高雄市，5年前買老公寓，自備款還不用百萬元，但來到2025年，平均自備款壓力均已飆升突破百萬門檻。

李家妮表示，桃園、臺南及高雄近年受惠於「三多」現象，包括產業紅利多、新案供給多及交通建設多，推升房價基期快速墊高。其中，臺南老公寓房價基期較低，補漲力道更爲明顯，雖整體總價仍親民，但負擔壓力已加速超車。

李家妮表示，也由於臺南近年新案供給增加，價格帶快速上揚，影響老公寓在市場結構及流動性相對弱化，銀行授信配置上也更傾向集中於風險較低的新屋產品，加上臺南30歲以下小資族進場比例增加，該族羣整體信用條件有限，綜合影響下，使核貸條件本就保守的老公寓，可貸金額再往下調，自備款壓力也因此升高。

全臺及六都老公寓自備款負擔全面增壓。圖／臺灣房屋