股市高原、商辦起漲　2026股房投資策略

▲金控財團資產佈局，2026資產配置商辦崛起。

【企劃特輯】

房東勝股東　商辦包租公2026股市獲利轉進房市收租金　天生贏家包租公

臺股在半導體與AI概念股帶動下走高，逐步進入漲幅「高原期」，加上ETF資金推波助瀾，使市場「急牛」、「急熊」交替成爲新常態。面對高波動環境，2026年資金勢必尋求新出口，分散風險、對抗通膨，並以穩定現金流爲優先；在政府「打住不打商」政策結構下，商用不動產因而成爲企業、高資產族與置產族佈局的新焦點，資金開始複製壽險金控的致富模式，轉進辦公市場。

自2003年至2026年，臺股加權指數漲了6倍，近期驚驚漲突破32K，並持續向4萬挺進，期間權王臺積電股價上漲40倍，雖然法人預期未來目標價突破3000元，但邊際報酬已在遞減。

反觀商用不動產在2024年、2025年成交額分別創下歷史新高與次高。特別是在輝達、美光、亞馬遜、Google、微軟、超微等多家外商持續加碼投資臺灣，臺積電、廣達、緯創等本土企業也擴大本土布局，推動新一波商用不動產發展。

天生贏家追求的資本效率小資本撬動大獲利　商辦避險抗通膨

相對於股票市場的槓桿來自融資與衍生品，價格若大幅波動，恐被追繳或斷頭，商用不動產的房貸，是少數能提供倍數槓桿、低利率、且不隨市價強制平倉的結構，舉例來說，資產價格上漲3％，付出10％自備款的投資人，資本報酬率就是30％，意味投資者可保留現金去做其他佈局，並同時擁有長線增值空間。國際實證，近7次通膨期間，商用不動產的年化報酬率，約11.7％。

商仲業者表示，辦公市場中長期走勢向上，要分散臺股進入高原期的風險，須掌握兩大要點，分別爲選擇高租金投報率的產品，以及精華區具增值空間的地段。

彙總內政部實價登錄與各大商仲資料，近10年臺北市商辦價格平均漲幅達25％至35％，至2025年成交額已達810億元，租金上漲約達40％至50％，呈高基期、低風險，可謂臺灣最強資產保險箱；新北市則分別上漲45％至65％、30％至45％，在去年成交值突破百億、達113億元，並以新莊最夯，受惠產業升級佔新北成交值逾半。

贏家只選市中心地標　聚焦北市、新莊、桃園、臺中房東勝股東　搶先佈局「微型商辦」、「企業總部」

具備國門優勢、產業重組利基，桃園商辦價格10年間上漲了40％至50％，光是去年總成交金額72億元，便較2024年的48億元，年增5成，租金也有25％至35％的增幅。受惠AI供應鏈南移的臺中，商辦價格10年增幅飆上80％至110％，租金漲幅亦十分可觀，高達60％至80％。

值得注意的是，過去兩年商辦成交量佔新北逾半的新莊，月前迎來新利多，宏匯與新北市政府簽署「新莊北側知識產業園區轉運站及停車場新建、營運及移轉BOT案」，總投資額86億元，預計今年底動工、2030年完工啓用。市場人士分析，新莊副都心進入紅利兌現期，未來西區翻轉、臺北雙星等都更、新建案落成，還將形成比價效應，推升區域辦公價格，也爲租金行情填柴火。

特別是在AI產業廊道加持及傳產亟需轉型的剛性，需求符合查理．蒙格投資戰術，形成進可攻、退可守的資產護城河。

▲新莊副都心迎來新利多，宏匯與新北市政府簽署「新莊北側知識產業園區轉運站及停車場新建、營運及移轉BOT案」，總投資額86億元。

如「國家壹號廣場 TAIWAN LANDMARK」所在的新莊副都心，爲新北市行政院辦公特區，享有新北產業園區、知識產業園區、楓江產業園區三大產業聚落年產值達5.3兆等帶動企業進駐及拉高區內就業人士等利基。

相對於科技廊帶、大型產業聚落帶動企業對中大型辦公的需求，新創企業的崛起，則拉昇微型辦公需求。根據經濟部最新發布《2025年新創企業白皮書》，至2025年底，全國新創企業破萬，來到10,552家新創企業，提供約10萬5千個就業機會，縣市分佈前三名，分別爲臺北市以4466家居冠，新北市1460家排名第二，臺中市以902家搶下第三。

▲金控財團資產佈局，2026資產配置商辦崛起。

有別於大型企業，不動產專家指出，新創公司對辦公需求較彈性，租賃面積會小於百坪。

微型商辦適合追求低成本、高投報、高週轉、資產配置靈活的「戰術型投資者」。如有臺中微型商辦訂金到交屋僅需98萬起，用極低的現金部位，鎖定了 2,000 萬等級的地標資產的增值權。這是七期商辦市場中，資金高效率的「輕資產」佈局。

市場知名微型商辦個案爲位在臺中七期臺灣大道，規畫坪數在25至48坪的「市政壹號廣場」，每坪單價破93萬元。

商辦包租公　資金護城河 2026房地產股房投資策略

理財專家指出，若將資金全數留在股市，勢必承擔「邊際報酬遞減」風險；若能提前避險，分散配置至商辦資產，不僅可享有租金複利與資產增值潛力，商用不動產穩健的收益特性，也有助於長期對抗通膨。值得留意的是，建築成本持續攀升，愈晚進場，取得成本恐將進一步墊高。

2026房地產股市投資策略小叮嚀：•股市已進入高原期、商辦則在起漲期。•資金全留在股市＝「邊際報酬」正在遞減，承擔波動與回撤。•資金配置部分移轉商辦＝提前避險，享租金複利與增值潛力。•商用地產租金與資產穩健成長抗通膨•建築成本提升，越晚進場，成本只會更高。

國家壹號廣場 https://bit.ly/3O5ErzI

市政壹號廣場 https://bit.ly/4b9zeyA