大宗成交數創新高、二次元激活市場 上海商業地產現新變

上海商業地產市場在2024年逐步回暖。作爲頗受投資者青睞的商業地產投資目的地,上海大宗交易市場顯示出極強的韌性。多家諮詢機構統計數據顯示,在過去的一年,上海房地產大宗交易市場的成交數量破百宗,創下近年來的新高,市場活躍度大大提高。世邦魏理仕的調研顯示,有超45%的受訪者屬意於投資上海。

與此同時,隨着線下消費活力恢復,零售物業市場也有包括二次元等在內的多種新業態快速崛起,2024年上海市首店新增總數達到1269家。有機構認爲,各類擴大內需、提振消費和經濟增長的措施,將爲上海零售物業市場帶來良好穩固的經濟基本面和相對樂觀的前景。

各類買家表現活躍

作爲各路資金重點關注的投資高地,2024年的上海房地產大宗交易市場活躍依舊。

據世邦魏理仕統計,2024年,上海物業投資市場共錄得119筆交易,創下有史以來最高水平。不過,受到單筆交易規模的影響,十億元以下規模的交易佔比達82.6%,小體量項目佔多數,促使整體交易總額約625.4億元,同比有所下降。

在世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨看來,成交宗數創新高有多重因素影響,一方面是資產價格估值在回調,另一方面也是由於買家類別在轉換,當前的買家對於想要投資的物業的總價偏好與過往出現了變化。例如非地產類企業買家涌入市場,成交額佔比約半數,“而傳統的機構類資金則較爲謹慎”。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎也觀察到,2024年市場上的自用型買家非常活躍,國資、民營乃至部分私人老闆都對上海辦公樓熱度不減。“去年四季度有一單寫字樓成交,是一家頭部民營企業進行的收購,而此前這家公司從未涉足過上海進行此類大宗資產的收併購。”還有不少具有實力的實體企業也在以“自用+投資”目的進入這一賽道。

儘管買家類型在重構,但最受青睞的資產依舊是辦公樓。據仲量聯行統計,在2024 年上海投資市場中,辦公資產成交金額佔比達到 40%,成交宗數佔比爲 45%,穩居市場首位。

孫翎表示,辦公類資產吸引了各行業企業、政府平臺以及高淨值人士等多方參與。與2023年辦公資產類別中自用買家佔據絕對主導地位有所不同,隨着資產價格逐漸向市場合理水平迴歸,2024年辦公資產類別中有三分之一的交易出於投資目的。

縱觀2024年的大宗交易市場,投資型交易明顯回升。據仲量聯行,以資金來源來看,外資佔投資交易比重從2023年的6%上升至2024年的12%,出現較爲積極的迴歸態勢;從投資目的來看,2024年投資佔比高達70%,而自用佔比爲30%。市場更加偏向於投資主導,顯示出投資者對上海大宗資產增值潛力的信心。

值得一提的是,大宗交易市場在2024年呈現出的一大典型特徵是“以價換量”。戴德樑行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強表示,買賣雙方均存在願意達成交易往前走一步的意願,部分買家認爲價格已經在足夠低位置,賣家經過幾年考慮也願意在該價位出貨,促成了市場的活躍境況。

孫翎提及,2024年底的不少成交案例中出現了許多位於上海內環內的老樓。這意味着,儘管此類資產面臨着如運營表現不夠突出、土地年限等諸多挑戰,但在當前的市場環境下,只要資產價格趨於理性,其作爲核心資產依然受到投資人青睞,流動性仍有保證。

“2025年一季度投資市場以價換量的趨勢或仍將持續。”盧強預計,得益於上海在中國經濟橋頭堡的獨特地位,上海物業將持續獲得自用投資者的青睞,且來自全國的實力自用企業、個人投資者和國央企將繼續成爲辦公、酒店物業的主力買家。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶也認爲,2025年適度寬鬆的貨幣政策將進一步降低融資成本,房企的持續“瘦身計劃”也將爲市場提供更多值得選擇的投資機會,有望推動上海物業投資市場流動性穩定提升。

新增首店超1200家

零售物業市場在一系列政策支持推動下逐步修復。2024年,各類消費市場擴容提質的政策持續出臺,從購物節到消費券的頻繁發放,再到不斷加強對外開放力度,上海多措並舉切實拉動消費領域的需求。

整體來看,市場供需基本平衡。謝晨介紹,2024年是上海零售物業市場的小年,共有3個新項目入市開業,總計35.3萬平方米,空置率維持8%這一相對平穩的水平,與上年基本持平。

從具體的需求業態來看,傳統主力業態表現堅挺。據仲量聯行調研,在其長期跟蹤的36家購物中心中,2024年新開門店業態中,餐飲品類佔比穩定在35%左右;包括運動服飾在內的時尚類業態佔比約30%,同比增加了2.4個百分點。而新開汽車展廳速度的放緩導致生活方式類業態佔比有所下降。

有許多新興業態不斷產生新的租賃需求,如運動消費規模的持續擴大。仲量聯行相關負責人介紹,近來該業態持續火熱,各類運動品牌積極擴張,許多國外高端小衆運動品牌都在涌入中國市場,並選擇在上海開設首店。

這其中,頗引市場關注的是二次元品牌熱度的持續攀升。艾瑞諮詢發佈的數據顯示,2017-2023年間,中國泛二次元市場保持着30%-60%的高速增長,2023年的市場規模超2000億元。

這一新的消費趨勢對線下百貨零售形成了強力帶動作用。最新數據顯示,上海擁有全國百強二次元商場15家,知名二次元品牌門店80家,兩項均排名全國第一。

“二次元品牌具有較高的聚集性,已經在部分商圈形成了較爲濃厚的二次元文化氛圍。”仲量聯行統計顯示,截至2024年11月,該機構收錄的66家品牌在上海已佈局了127家門店,尤以南京東路商圈最爲集聚。

新興業態的發展也在推動滬上傳統商場不斷變革,包括百聯ZX創趣場、第一百貨、靜安大悅城等在內的傳統商業體都通過導入二次元經濟,煥發活力。這些商業體吸引年輕消費者注意力的關鍵舉措之一就在於引進高能級品牌首店、旗艦店。

事實上,“首店”一直也是上海商業地產的一大重要特點。一直以來,憑藉着首屈一指的影響力,上海吸引着全球各大品牌的注意力,成爲進軍中國市場的前沿陣地。“上海是國際品牌、國內原創品牌新概念店的首選。”謝晨表示。

公開統計數據顯示,2018年5月至2023年12月,超過4500個國際國內品牌在上海舉辦首發活動,引進首店5840家,平均每日引進2.8家,數量和質量穩居全國首位。

2024年,上海發揮自身優勢,培育獨樹一幟的首發經濟,“首店經濟”熱度持續攀升。據戴德樑行數據,2024年,上海市首店新增總數達到1269家,其中下半年落地上海的首店數量則實現了31.5%的顯著增長。

值得一提的是,越來越多首店品牌開始將注意力轉移到城市街區、歷史建築上,街鋪成爲其落址之處。世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部商業負責人希諾透露,2024年,有約9成的品牌希望在街鋪裡尋找合適的旗艦店、首店。

戴德樑行華東區商業部董事陳雲九表示,雖然整體經濟環境和市場策略仍在波動,品牌對開設新店的態度變得更加謹慎,但上海作爲國際消費中心城市的地位依然穩固。上海圍繞“首發經濟”和“精品消費”推出了一系列政策措施,將吸引全球消費者到訪上海,增加上海對國際品牌的吸引力。