AI浪潮點火 黃仁勳爲工業地產添柴火

輝達NVIDIA執行長黃仁勳。（圖／中時資料照）

NVIDIA拓大在臺投資，而其掀起的AI浪潮，帶動企業拓廠及工業地產熱，企業投資跟着黃仁勳走，也讓第一季商用不動產交易破千億，可說是大大「長臉」。

相較於臺灣房市在央行第七波信用管制下，買氣冷清，商用不動產在今(2026)年第一季，卻在NVIDIA輝達執行長黃仁勳所帶動的AI浪潮點火下，表現極爲亮眼，尤其臺灣美光、凱基人壽、矽品及興富發等大咖出手，使得第一季成交量衝上一千億元以上，爲近十年第一季以來難得的佳績。

經濟成長 商用地產需求熱

CCIM理事長謝昆峰表示，2026年第一季臺灣總體經濟呈現「外需穩健、內需回溫」的雙軌成長態勢。受惠於全球AI商機爆發及半導體先進製程需求旺盛，臺灣經濟研究院 已將2026年經濟成長率上修至 4.05%。

在外需方面，人工智慧與高效能運算的強力挹注，帶動資通訊及半導體出口動能持續攀升，預期全年出口規模可望上看6,600億美元。

在企業投資與資產市場方面，半導體龍頭與科技供應鏈持續擴大資本支出以支撐先進製程，進而帶動商用不動產需求熱絡。

季成交量創新高

戴德樑行發佈2026年第一季商用不動產市場統計，在AI產業擴產需求強勁帶動下，單季交易金額達新臺幣1,000億元，創下歷史新高紀錄。其中，臺灣美光記憶體以528.4億元向力晶積成電子製造購入銅鑼科學園區廠房，爲本季最大宗交易，也刷新臺灣商用不動產單筆交易金額紀錄(表一)。

仲量聯行董事總經理侯文信指出，AI相關產業動能持續強勁及出口表現亮眼，2025年第四季出口額年增12.7%，創近三十年新高，進一步帶動2026年第一季商用不動產與土地交易總額達新臺幣1,329億元，較去年同期成長18%(圖一)，其中，商用不動產交易額達新臺幣1,023億元，年增幅高達65%。整體單季交易規模攀升至近十年高點，反映資本市場動能仍主要由科技產業驅動。

其中，自用型需求佔比達82%，顯示企業擴張所帶動的剛性需求，已成爲支撐市場交易動能的核心驅動力。

侯文信表示，儘管中東地緣政治局勢推升國際油價，對臺灣整體經濟影響相對有限，搭配AI相關產業動能持續發酵，主計處預估2026年全國GDP成長率可達 7.71%，爲不動產投資市場提供穩定基本面支撐。

此外，根據信義全球資產公司統計，第一季上市櫃法人商用不動產交易額爲1,033億元，較去年同期大幅成長210%，不僅寫下歷年單季新高，更是有統計以來季交易量首度站上千億元水位(表二)。

（圖／理財週刊提供）

而高力國際發佈最新「2026年第一季商用不動產及土地投資市場調查」顯示，在美光半導體以近530億元收購力積電苗栗銅鑼廠房的帶動下，2026年第一季全臺商用不動產交易金額達993億元，不僅年增幅高達120%，更一舉超越2018年全年交易額的810億元，創下高力國際追蹤以來的單季新高紀錄。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄也表示，臺灣出口表現持續亮眼，主計處預測2026年經濟成長率可望達7.71%，經濟發展強勁，科技業擴廠動能續旺。根據第一太平戴維斯統計，第一季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)達967億元，年增75%，創下單季交易最大規模。

大咖出手 成交量放大

信義全球資產公司總經理林三智分析，商用市場爆發性成長，核心動能來自AI、半導體供應鏈擴廠需求，多筆大型工業地產交易推高成交規模。而伴隨產業急單需求釋出，工業地產熱度延續，預期全年商用市場將以工業地產爲主軸，買方購廠策略偏好可立即營運的「即戰力」資產，全年交易動能可望維持高檔。

高力國際研究部資深董事樑儀盈指出，第一季交易仍仰賴自用型買方，其中科技業依舊是支撐交易動能的關鍵，總計投入793億元取得商用不動產，佔整體交易金額比重約79%。從產品類型觀察，自用廠房的交易一枝獨秀，總成交額計達836億元，佔整體的84%。

此外，本季也持續有企業升級辦公空間之需求，帶動新落成或預售廠辦及商辦產品的交易動能，包括永寧寶磊三期、內湖矽谷環球旗艦總部、新莊中悅鬆Tower、北士科IBC環球企業總部等。

第一季的資金潮並未退場，且高度集中在少數大型標的，本季前五大指標交易中，兩筆投資型交易分別爲：凱基人壽以63億元購入功成資本楊梅物流中心，以及興富發建設旗下元盛國際興業以60.02億元買下全球人壽松仁大樓，其餘三筆爲美光集團及矽品精密工業購置自用廠房。

丁玟甄表示，商用不動產市場本季最大買家仍以科技業爲主，單季投入795億元，囊括八成交易，其中超過九成六(約766億元)用於購買自用廠房。本季最大筆交易爲美光以528億元收購力積電銅鑼科學園區廠房，建物面積逾8萬坪，幷包含大面積無塵室及設備，創下近二十年來最大工業不動產交易案。

矽品精密於本季展現強勁的動能，先是以28億購入聯合再生竹南科學園區廠房，之後再以63.2億購置羣創南科臺南園區廠房。同時，也可觀察到科技業單筆購置的金額持續放大。

看好物流 多家壽險出手

丁玟甄另指出，本季壽險業罕見地成爲商用不動產的第二大買方，總金額63億元全數由凱基人壽所貢獻，購置楊梅區全新大型現代化物流倉儲，爲凱基人壽近三年來，首度重返商用不動產市場之交易案，預估投報率超過4%。

近年來，隨着網路購物持續成長、物流時效縮短以及科技產品倉儲品質要求的帶動下，大型現代化物流倉儲的需求快速成長，壽險業亦嗅到這股商機，統計2024年至2026年間，包括凱基人壽、臺新人壽、國泰人壽及全球人壽等壽險業陸續於臺南或桃園地區購置物流倉儲不動產收租或購入土地計劃興建物流倉儲，總購置金額達227億元。

壽險業也與大型物流業者合作，包括國泰人壽與永聯物流開發合作，全臺有多個物流開發案，另臺灣人壽在今年二月宣佈將與長榮儲運共同成立專案公司，投資500億元進行航空城I基地開發案，興建倉儲設施。預估隨着大型現代化倉儲需求持續擴大，倉儲租金成長潛力將提供持續吸引壽險業目光。

瑞普萊坊(Knight Frank)顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，前幾年，壽險公司因爲收益率的要求，在自用市場中，很難找到好的投資標的。因此爲符合收益率，投資市場熱門的物流倉儲產品或者尋找開發型項目，成爲許多壽險公司積極評估的方向，自2025年11月迄今，國泰人壽、凱基人壽就相繼出手(表三)。

侯文信指出，壽險業本季不動產投資額達新臺幣164億元，已超越去年全年總額，目前持有約7.7兆資金，但不動產投資佔比僅4.38%，顯示市場仍有龐大資金伺機尋找合適標的進場。

NVIDIA影響力無遠弗屆

戴德樑行資本市場部指出，「對AI產業來說，真正的瓶頸不在資金，而在產能；而產能的起點，就是土地與廠房。誰先把不動產準備好，誰就先贏。」

資本市場部進一步指出，企業佈局正同步往「製造」與「總部」兩端推進。一方面，產能需求外溢至成熟工業區，桃園觀音工業區近年吸引臺達電、臺光電、羣光電子及世紀鋼等企業進駐，聚落效應持續強化。

另一方面，隨着NVIDIA(輝達)在臺設立總部計劃拍板，北投士林科技園區躍升爲國際關注焦點。此一指標性投資案不僅帶動區域住宅及廠辦產品去化速度，亦進一步強化市場對科技產業聚落髮展之預期，同時科技產業專用區之土地價值與開發潛力亦被重新評價。

戴德樑行表示，「臺灣憑藉完整供應鏈優勢，成爲全球產能關鍵樞紐，使原本偏內需導向的工業不動產，快速轉變爲國際資金競逐標的。」

在擴產時程大幅壓縮下，「即戰力資產」成爲市場主流。企業由「買地開發」轉向「直接取得可投產廠房」，具備無塵室等高規格條件者更呈現「釋出即成交」的稀缺行情。統計顯示，自2023年AI產業蓬勃發展以來，相關企業累計投入購置廠房已逾1,500億元，佔整體商用不動產交易比重約28%。相較之下，傳統投資型買盤動能明顯退居次位，市場結構由資金配置轉向產業驅動(圖二)。

江珮玉指出，商用不動產的表現受到經濟成長的影響很大，臺灣在AI產業供應鏈帶動下，自用型的工業不動產交易已經連續幾年成爲商業交易的主力。不僅是工廠與工業土地的需求，還因爲製造供應鏈，帶動物流倉儲不動產大幅成長，從以前的鐵皮倉儲，進階成爲有車道可達的立體化現代化倉儲。

她說，AI產業供應鏈持續成爲工業不動產的驅動，更何況，黃仁勳也說會100%支持臺灣，因此AI供應鏈優勢還在臺灣，臺灣產業就仍保有這波利多。

AI發威 工業地產當紅

戴德樑行指出，受惠於AI、半導體與雲端服務需求成長，臺灣科技產業訂單能見度提高進而資本支出維持高檔，帶動工業不動產市場穩健發展，預期2026年仍爲市場重要成長動能。

除主要科學園區外，具備完善基礎設施之傳統工業區，成爲企業擴產與轉型的重要承接載體。以桃園觀音產業園區爲例，近期在臺達電、臺光電、羣光電子、世紀鋼等廠商陸續斥資購地，顯示區域需求強勁且具延續性。

侯文信也指出，工業不動產表現尤爲亮眼，本季交易金額達新臺幣984億元，佔整體交易總額約74%，無論交易規模或佔比皆創下單季新高(圖三)。

值得關注的是，力積電銅鑼廠以18億美元(約新臺幣528億元)出售予臺灣美光，單一交易即貢獻工業不動產交易額近六成，成爲本季市場最大亮點，充分反映半導體產業帶動下的強勁投資動能。

廠房市場延續上一季成長動能，本季交易金額達新臺幣838億元，佔商業不動產交易比重82%，需求主要集中於半導體產業，相關交易金額達新臺幣728億元，反映企業持續因應產能擴張與供應鏈佈局所帶來的實質需求。

除美光收購力積電銅鑼廠外，代表性交易亦包括矽品以新臺幣63.25億元購入羣創南科廠房，並以28.01億元收購聯合再生竹南廠房；臺光電以27.8億元取得觀音廠房，以及力成科技斥資17.8億元佈局新竹據點，凸顯產業投資動能持續升溫。

林三智從產品交易結構來看，工業地產交易額爲935億元，佔比逾九成，呈現廠房、工業土地爲本季強勢交易產品；辦公室交易額爲98億元，反映企業對核心辦公產品需求穩健。

其中，第一季工業地產市場中，有超過八成交易件數屬於廠房交易，顯示急單需求涌現，相比自建廠房緩不濟急，廠商購買營運資產，更看重具備立即投產條件的「即戰力」廠房，選址上則會優先評估開發條件較成熟、具羣聚效益的編定工業區。

商用地產三大趨勢

林三智表示，廠房、工業土地等類型產品，將成爲2026年商用市場交易主要動能來源，買方以自用型需求爲主，從市場交易結構變化，可觀察出三大發展趨勢，包括：工業地產走向大型或超大型交易案、買方更重視資產即戰力，以及精華工業土地需求增強。

此外，爲確保企業未來擴廠用地、及中長期資產配置思維，企業亦同步提早卡位土地資源，本季市場即出現多筆工業地交易，包括：世紀鋼集團旗下世紀離岸風電(2072)斥資55.82億元購入觀音產業園區逾4萬坪土地，皇昌營造(2543)同樣買在觀音，以8.28億元購入保障段13,357坪土地，顯示買方聚焦大面積、區位條件佳的工業地，以支持未來擴充產能或其他規劃。

針對2026年市場走勢，高力國際董事長劉學龍認爲，整體產業發展的核心仍圍繞在AI技術的跨領域深化應用，相關供應鏈擴張動能仍強，是支撐不動產市場需求的主力，因此具備即時投產條件的廠房、廠辦及倉儲物流等工業型不動產，兼具自用剛性需求與相對穩定收益的特性，仍將是市場主要買盤關注的資產類型。

此外，隨着壽險業最低投報率門檻在今年度調升至2.72%，亦將持續引導資金佈局雙北以外，且投報率相對較高的工業型不動產市場。另外值得提醒的是，在地緣政治風險升溫以及全球市場波動加劇的環境下，企業透過海外佈局分散營運風險，未來是否對國內不動產投資動能形成排擠效應，則有待持續觀察。

臺灣科技實力不容小覷

侯文信表示，整體而言，在地緣政治風險與通膨壓力影響下，全球資本配置趨於審慎，並逐步流向具備穩定性與成長動能的市場。臺灣受惠於AI與半導體產業持續發展，工業地產動能強勁，成爲支撐不動產市場的重要引擎。同時，在政策調整與資金環境變化下，市場呈現明顯分化，資金持續集中於具產業支撐與長期價值的資產類型。

侯文信表示，AI已成爲當前驅動不動產市場的重要結構性力量，從廠房、資料中心到辦公空間升級，均可觀察到需求明顯成長。隨着企業持續擴大AI相關投資，未來不動產市場將更加由產業動能所主導，具備科技產業支撐與區位優勢的資產，將持續吸引資金關注。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近期雖受到美伊戰爭影響，短期經濟不確定性有所升高，但在晶片需求保持強勁下，國內經濟得以延續去年的亮眼表現。

半導體接單暢旺，持續帶動科技業擴廠動能，近期也有多家指標科技大廠購置廠房，反應半導體上下游的產能擴張需求，再加上輝達位於北士科的總部興建計劃將於今年中動工，再再顯示臺灣在科技業的實力，工業廠房將持續成爲今年商用不動產的交易核心。

（圖／理財週刊提供）