1500萬透天變6套包租公　在地：後驛房價「等不到跌」

▲高雄三民區後驛商圈有交通、醫院、學區等生活機能撐盤，長期以來買氣相當穩定。（圖／臺慶不動產高雄自由百序加盟店提供）

記者張雅雲／高雄報導

高雄三民區後驛商圈橫跨高雄車站、後驛與高醫一帶，屬於成熟商圈，區內有交通、醫院、學區等生活機能撐盤，長期以來買氣相當穩定。專家表示，該區買盤除了自住，有不少置產客瞄準包租收益，在高醫與車站雙題材支撐下，房價「難等到明顯下修」。

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臺慶不動產高雄自由百序加盟店店長洪季凡表示，後驛商圈可大致涵蓋高雄火車站至高醫、熱河街一帶，區域本身就是成熟生活圈，又有高雄醫學大學、高雄醫學大學附設中和紀念醫院等醫療、學區機能，具穩定自住人口與租屋需求，加上高雄新車站完工、鐵路地下化後的整體環境更新，對區域發展有明顯助益。

▲高雄新車站完工、鐵路地下化後的整體環境更新，對區域發展有明顯助益。（圖／臺慶不動產高雄自由百序加盟店提供）

洪季凡指出，該區過去就有不少醫師、補教相關從業人員，以及長期置產型買方進場，鎖定具改裝效益的老透天產品，整理後改作收租套房，因租賃需求穩定，讓部分買方願意以長期持有角度佈局。

這類型買家多鎖定老透天入手，若非臨主要幹道、地坪約15~20坪的物件，目前總價約1500萬~2000萬元。洪季凡表示，重新整理後，通常可規劃6~7間套房，單間套房月租金約1.2萬~1.5萬元，視房間大小與是否附傢俱、家電而定，對收租型買方仍具吸引力。

▲區內不少透天屋齡已逾40~50年，且若地坪小於15坪，部分銀行承作意願偏低，甚至直接不承做。（圖／臺慶不動產高雄自由百序加盟店提供）

不過，後驛商圈老透天有明顯貸款門檻。洪季凡指出，區內不少透天屋齡已逾40~50年，且若地坪小於15坪，部分銀行承作意願偏低，甚至直接不承做；即便可貸，鑑價也普遍較成交價保守，導致買方自備款墊高，成爲近期交易上的一大壓力。

目前區域內交易量仍以電梯大樓爲主，主力產品集中在2~3房，較符合首購與小家庭需求。以近1年行情來看，屋齡約20~30年的中古大樓，單價約每坪30~35萬元，新案成交單價則多已站上4字頭。

▲臺慶不動產高雄自由百序加盟店店長洪季凡表示，後驛商圈近年前一波房價上漲後，目前價格尚未明顯修正，但成交量確實較先前收斂。（圖／臺慶不動產高雄自由百序加盟店提供）

在整體市況上，洪季凡觀察，後驛商圈近年前一波房價上漲後，目前價格尚未明顯修正，但成交量確實較先前收斂，尤其第七波信用管制後，置產型買盤受限於第2戶貸款條件與銀行審慎鑑估價，進場速度明顯放慢，市場主力仍回到首購與換屋型剛性需求。

洪季凡說：「近期不少買方原本期待房價鬆動，因此持續觀望、出價也偏保守，但實際上區域價格並未出現明顯下跌，等了一段時間後，部分剛需客仍選擇回頭看屋、重新進場。」

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